现在把房贷改成只付息划算吗？专家提醒小心这几点

捉襟见肘的房主们已经在询问是否能把部分房贷转为更便宜的只付息贷款了，但专家敦促在考虑这一策略时一定要谨慎。

迄今为止，在现金利率连续10次上涨之后，约有88万份低固定利率房贷将在今年到期，使业主转向更高的利率，这将增加他们每月的房贷还款额并压缩家庭预算。

而他们的选择包括向不同的银行再融资以获得更便宜的交易，延长贷款期限以降低还款额，或者从偿还本息改为支付利息。

RateCity的模型显示，对于75万澳元、还款期限还剩28年的自住者来说，转为只付息贷款，每月可以节省460澳元。

缺点是，假设借款人在两年后再转回同时偿付本息，他们得在贷款期间额外支付29,294澳元的利息。

在所有条件相同的情况下，再融资并获得更便宜的利率是一个更具吸引力的选择。这将为同一业主每月节省633澳元，两年内节省19,225澳元。

RateCity研究主任廷德尔（Sally Tindall）说，如果可能的话，尝试获得更便宜的利率或再融资是最好的选择。

但这可能不适合所有的房主，比如那些在房地产市场高峰期购买的房主，他们将身处“抵押贷款监狱”。

当借款人无法再融资，因为他们无法证明在利率再上升3%的情况下自己仍有能力按时还款，或者因为他们的房屋价值下降得太厉害，其价值已经低于未偿贷款余额，就会出现抵押贷款监狱。

她说：“任何身陷抵押贷款监狱而无法再融资的人，可能不得不考虑改成只付息或部分还款。他们应该首先与自己的银行讨价还价。然后，如果他们还是有困难，就得看看其他办法，比如只付利息。”

最后手段是延长贷款期限，但廷德尔说这可能是一个糟糕的财务决定。

她说：“他们可能最终决定延长贷款期限，但这么做的代价非常高昂，理想情况下应该避免。”

Axton Finance董事沃特斯（Clinton Waters）说，他通常不建议客户通过只付利息来解决问题。“我们注意到人们纷纷来问我们，是否可以将至少部分贷款转为只付利息。然而，你在只付利息的贷款上支付的利息更昂贵。”

“贷款机构在允许自住者转为只付息贷款时也很犹豫，因为这可能是一个领先指标，表明他们负担不起这笔贷款。”

银行监管机构在2017年房市蓬勃发展时对只付息的贷款进行了打击，因为它认为这种贷款的风险更高。

CoreLogic澳洲住宅研究主管欧文（Eliza Owen）表示，贷款机构很可能会致力于帮助房主继续偿还房贷，而不是引发一波又一波的困境抛售。

她说：“它们拥有资产[即抵押房屋]的部分产权，所以过度的不良销售会随着时间的推移降低这些资产的价值。”

然而，虽然房主热衷于询问转为只付息贷款，但欧文说，其实很少有人真正需要这种支持。

她说：“我们还没有从高层指标中看到那么大的压力，我不认为这是一个非常普遍的选择；我猜，人们会尽可能避免这样做，因为在贷款期限内会有额外的成本，但了解一下这种灵活性还是让人安心。”

Foster Ramsay财务总监福斯特-拉姆齐（Chris Foster-Ramsay）认为，只付息贷款可能会在明年成为银行和借款人的热门解决方案。

他说：“对于那些发现还款困难的人来说，它变得越来越重要。我预测那些在新冠疫情期间为困难客户提供的贷款救济产品可能会重现，但要看具体情况。”

他说，首先，贷款机构会要求借款人利用任何额外资金还款，查看家庭预算，鼓励他们从每月还款改为每周或每两周还款，并提供财务帮助。

他说：“只有当借款人不可能再融资的时候，才会出现这些对话。”

廷德尔说，那些确实考虑改成只付息的人尽快转回偿付本息。“转为只付息还算不上最疯狂的想法，为你的房贷付一些钱总比什么都不付来得好。但你越快回到偿还本金的状态，从长远来看，对你越好。”